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　　高端公寓市场

　　?产业物业-绝对较少的交易活动使得租金增长受到克制。

　　但是，放缓的需求没能影响租金继续上涨，三季度，市场平均成交租金达到每平方米每月341元（按总修建面积盘算）。尽管市场空置率低，但由于经济前景不断定，一些业主也乐意在租金上做出妥协，盼望以此吸引优质租户。同时市场上也涌现了一些在当前经济环境下艰巨挣扎的租户在本季度退租的情形。第三季度，租金增长4.7%，从年初至今，市场平均租金16.4%的增幅也大大低于去年同期水平。但在大中华区主要市场中，北京写字楼租金增幅依然是最显著的，从年初至今，北京CBD区域租金获得了20.4%的增幅，而同期上海CBD区域租金仅增长了2.8%，香港中环区域的租金则呈现了下滑。

　　第四季度是传统销售淡季，我们预计下一季度高档公寓的供应量将有所下降，高端公寓销售市场不会连续二、三季度的茂盛销售局势。考虑到改良型购房者对高端公寓及其配套资源的需求始终存在，市场气氛已经过本来的张望情感阶段转入有效需求的逐渐开释阶段，鉴于前三个季度的高端公寓成交量已经与2011年全年景交量持平，预计2012年全年成交量相比去年将有所增长。销售价格在阅历了2012年上半年的持续下跌以及三季度的止跌回稳之后，预计2012年最后一个季度的市场价格会趋于稳固。

　　相对较少的交易活动使得租金增长受到抑制。2012年9月1日，嘉民北京空港物流基地二期项目正式入市，新增物流物业30，000平方米。今年前三季度，市场推出的新项目包括位于通州区的招商物流三期项目、大兴区的北京百利威物流二期项目，以及空港物流基地的财产控股物流园项目。新增供应量累计142，000平方米，较2011年同期下降9.5%，目前整体的市场存量为145万平方米。

　　由于当前正在招租项目的预租率较高，虽然第四季度市场新增供给超过十三万平方米，预期今年年底商铺空置水平将有所下降，而市场租金水平有望继续提升。

　　不外在本季度，一些金融、制作跟能源企业还在踊跃寻租，而大多数租赁运动都是由跨国公司实现的。只管今年前三个季度需要放缓，但因为不新增供给量，市场整体空置率连续下降。截至第三季度末，写字楼空置率仅为5.7%，是北京近十二年来的最低程度。

　　部门预租的客户在三季度进驻了早先竣工的侨福芳草地和颐堤港两个项目，推动了市场净吸纳量环比有所上涨。然而，今年前三季度累计净吸纳量仅为2011年同期的四分之一。2012年，中国海内经济增速放缓，7月和8月宣布的宏观数据加重了企业对市场的担忧，加之寰球经济持续不稳定，很多租户在第三季度采用了谨严扩大的态势。 同时，一些对价格敏感的租户对北京写字楼高启租金的抵牾正逐步浮现。

　　第三季度，北京高端公寓均匀售价为每平方米40，994元，环比上涨7.4%，比去年同期增加2.3%。大批高价项目标成交量激增是本季度高端公寓成交均价上升的重要起因，三季度成交均价在每平方米40，000元以上的成交套数占高端公寓总成交量的47.7%，成交面积则占总成交量的53.3%。另外，第二季度市场销售面积回升较大地鼓励了开发商，多数活泼名目开端减少折扣或者不再给予折扣。与此同时，局部热销项目为提高利润、给潜在购房者以信念，进步了后期产品价格，因而推进了本季度高级公寓的均价回升。据仲量联行的数据显示，三季度有超过60%的项目在成交价钱上较二季度有小幅上涨。

　　工业物业市场

　　快时尚品牌持续扩张，Forever21在北京APM隆重开业，UNIQLO在东直门银座和凯德MALL•西直门又开两店，GAP和荷兰快时尚WE入驻凯德MALL•太阳宫。但随着快时尚门店的增多，品牌竞争日益剧烈，一些著名品牌出现常见的大范围促销活动。另一方面，定位中高端白领群体的“轻奢侈”品牌本季度代替顶级奢侈品牌成为市场新兴亮点，Guess、Miu Miu和Marc by Marc Jacobs等时尚、个性和舒服的高端品牌入驻凯德MALL•太阳宫、颐堤港、三里屯Village北区和国贸商城，给中高端白领群体提供更多元化、更感性的消费挑选。

　　随着社区型购物中心配套功效的完美，儿童业态浮现上升趋势。本季度美国连锁巨头玩具反斗城在北京的两家门店同日在向阳大悦城和凯德MALL•太阳宫开业，国内儿童摄影连锁小鬼当佳也接踵在凯德MALL•太阳宫、旭日大悦城和世贸天阶开张新店。儿童业态休会式消费的特色也有助于购物中心培育客群，吸惹人流和实现“家庭式停留消费”。

　　?投资市场-受限于有限的在售物业数目及高涨的资产价格，本季度大宗资产交易平淡，投资者仍以自用型及国内买家为主。

　　第三季度，由于中国经济发展速度放缓，仓储物流设施的租赁需求有所降低。同时，由于市场供应紧缺，本季度的成交并不活跃。北京零售业需求的增长，持续成为物流设施市场需求的一个要害驱能源，在这样的背景下，三季度开工的嘉民北京空港物流基地项目实现了全部预租，租户主要包含一家国际第三方物流公司以及一家零售商。本季度，租赁需求主要来自制药、制造和零售行业，仓储物流设施的的总吸纳量降至40，000平方米，大大低于上季度的96，000平方米，市场空置率跌至0.8%，较上季度降落了0.7个百分点。

　　投资市场

　　同时，数家购物中央进行了装修和品牌调整，导致市场平均空置率上升0.7个百分点至12.7%。但多数品牌调剂办法目表明确，有助于提升项目的租金盈利水平。如本季度向阳大悦城通过“去主力店”策略，着手将原永旺商场合占2万多平方米的面积改革成约100个时尚品牌店，一方面以更丰盛奇特的品牌组合晋升集客才能，另一方面租金奉献更高的独破品牌将提升项目盈利水平。东方新天地在撤出Ole超市后也在积极寻找盈利能力更强的品牌进行调换。另外，“品牌集合店”也因其租金效力高的上风成为市场的新兴热门，高效应用有限的空间为顾客供给更丰硕的品牌抉择，如金源燕莎MALL在胜利引入大嘴猴品牌集合店后，一家会集GUCCI、BURBERRY、DOLCE&GABANNA、FENDI的奢靡品聚集店也在本季开业；同类型的倾慕亵服集合店入驻富力购物中心，MAP by BELLE入驻国瑞购物中央，连卡佛也打算于下一季度在银泰核心开业。

　　高端公寓销售成交价格开始止跌回稳。在经历了第二季度销售面积大幅反弹之后，本季度，北京高端公寓新居销售市场延续了上季度的反弹行情，销售面积继续放大，第三季度，有六个平均成交单价高于30，000元每平方米的项目成交套数都超过了200套，推动第三季度市场总体成交量比二季度环比上涨9.9%，达到了3，398套。开发商为确顾全年销售额的完成，继续在三季度推出新项目及老项目的后期单位，共计有十二个高端公寓项目推动市场，带来了2，973套新增供应，环比二季度大幅上升。由于在优质核心肠段没有新增住宅用地供应，更多开发商采取良好的产品设计、精装修的品质、精美的社区环境以吸引潜在的购房者，部分项目如金茂府、中信城、新景家园等项目均实现了很好的销售率。鉴于目前北京住宅市场的政策依然没有松动，市场的需求主要以自住型改善购房为主力的消费群体。

　　目前由业主主导的市场局势导致潜在租户面临的取舍较少，因此，新的租赁交易价格明显上涨。不过，交易量有限使得市场的成交租金增长受到抑制，较上季度增长仅为1%，为天天每平方米1.04元。

　　受限于有限的在售物业及高涨的资产价格，本季度大批资产交易平庸，投资者仍以自用及国内买家为主。北京写字楼租金在2011年的疾速增长动摇了国内外机构投资者的信心，在今年国内经济发展显明放缓的远景下，北京写字楼的租金依然保持了两位数的增长。北京甲级写字楼的新增供给在将来几年相对缺乏也使得业主对于资产继续惜售或者对于发售价格的心理预期不断提高，这在必定水平上影响到市场交易的活跃，在上半年多少个正在交易的项目都处于停顿阶段。另外，北京优质购物中心的租金增长开始加快，连续保持多年的全国零售总额第一的市场需求更是吸引了投资者的眼光，然而经营良好且所有权清楚的购物中心很少有出卖规划，虽然有投资者对于位于良好地位且经营治理有待提高的项目表示出投资动向，但项目背地的庞杂债务与债权关联让新的投资者一直碰壁。

　　?甲级写字楼-与去年同期比拟，2012年甲级写字楼房钱增幅放缓。

　　?零售地产-优质购物中心通过品牌调整提升租金盈利水平。